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陸家嘴600663業務轉型能否平穩過渡

2019-11-09 03:11:14来源:励志吧0次阅读

陆家嘴(600663):业务转型能否平稳过渡

12年将是陆家嘴业务结构彻底改变的年份,因为今年起公司将不再有土地批租收入,这部分高毛利率业务的缺失只能依靠房地产开发销售来弥补

我们认为公司有能力实现业绩的过渡,但其增速也将随土地批租的不复存在而受到影响

公司的住宅业务可以用一个基础加一个弹性来形容,即天津地区项目销售是公司房地产开发的基础,上海地区的高端产品东银公寓将为公司业绩提供弹性

与在住宅开发方面的初试牛刀不同,公司的业务长项,也即商业地产进入收获季节作为陆家嘴金融城的整体规划和开发商,公司对商业物业一直采取只租不售的策略,经过多年的积累,已经沉淀了大量优质资产,目前公司拥有各类物业资产地上建筑面积合计122万平米,其中已投入使用部分达到74万平米,公司持有物业进入快速外延增长期

公司租金水平也存在较大提升空间,一方面来自租金的自然增长,另一方面是长期租金合同限制了公司物业租金的提升,由于公司和客户的签约期一般都在六年以上,所以即使在出租期内租金水平发生了明显上涨,但公司租金水平却只能表现为刚性公司目前物业的平均租金水平,与市场实际租金存在50%的差距由于公司物业的大规模增长出现在08年后,按此推算,2014年后,即使市场租金水平不变,公司由于原有合约自然调整带来的租金增长也会大幅提升

投资建议

由于11年公司土地转让业务的土地增值税会严格清算,对业绩会产生一定负面影响预计11至13年公司每股收益分别为0.56、0.58、0.83元,动态市盈率21、20.2、14.2倍;重估每股净资产19.2元,折价率为38%,折价水平与区域地产公司平均水平基本相当

由于转型过程中,公司的业绩增速将受到影响,给予公司倍市盈率,目标价格11..26元,建议持有

风险

住宅销售不达预期会影响公司短期业绩的过渡

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