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高华证券以供应推动的增长前景难以支撑股价持续上涨摘要

2019-09-12 11:19:01来源:励志吧0次阅读

高华证券:以供应推动的增长前景难以支撑股价持续上涨(摘要) 2016-09-19 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

预计二线城市房价将从2017年末开始下跌随着今年二季度以来土地储备加速,尤其二线城市,我们预计从今年四季度开始新项目推盘将会提速;四季度新开盘面积同比增速有望达到40%-50%(年初至今为20%-30%)。另一方面,我们预计房地产销售面积同比增速(年初至今33%)将在四季度放缓至10%-15%,并在2017年降至0%。这将带动销售去化率从当前103%的水平逐步下降。在以往几轮周期当中,二线城市房价在销售去化率降至80%左右时开始下跌,我们预计这一情形将在2017年末重现。

地价上涨速度快于房价,对利润率造成挤压本轮周期与此前几轮上行周期明显不同的趋势是,一二线城市地价上涨速度明显快于实际房价,尤其是在二线城市。由于我们认为大多数二线城市的长期房价走势不太可能追随一线城市(一线城市供应有限,并对资金更具吸引力),我们预计开发商自去年四季度以来在二线城市收购的项目所实现的利润率要远低于当前25%的水平。

股价反弹不可持续我们研究范围内海外/内地上市开发商的股价已较其6月份/8月份低点反弹了19%/15%,且当前市净率/净资产回报率估值已经处于或高于2013年下半年至2014年前一轮下行周期的均值。然而,随着销售去化率下降,我们研究范围内开发商今后的销售增速将更多地受到供应推动(即购入更多项目/土地)。这不仅将以损害财务实力为代价(中报显示财务状况本已疲弱),而且在二线城市(我们研究范围内大多数开发商所侧重的土地储备扩张区域)地价涨幅更大的情况下会挤压利润率/回报率。在我们看来,这一前景难以支撑未来股价持续上涨。

看好财务实力雄厚的开发商我们仍看好那些能够在增长和财务状况之间把握平衡的开发商。买入:海外上市-雅居乐(强力买入)、远洋地产、中国海外、华润置地、龙湖地产、仁恒置地;内地上市-保利地产(强力买入)、招商蛇口、华侨城、华夏幸福。卖出:中国恒大、万科A股、金地集团。

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